Verdsettelse av næringseiendom i RF-1028 Skattemelding (selvangivelse) for AS mv.

[#1]

(Artikkelen er oppdatert 18. mai 2017). Det er kommet nye verdsettelsesregler for aksjer i ikke-børsnoterte selskaper som gjelder for fastsettelse av formue pr. 31.12.2017. Disse nye reglene påvirker verdsettelse av næringseiendom allerede for 2016. Se hvordan dette påvirker formuesverdsettelsen i Visma Finale Årsoppgjør pr. 31.12.2016.

Versjonsinformasjon

Denne artikkelen er oppdatert med endringer som beskrevet i automatisk programoppdatering 18, og har innvirkning på eksempel 4 nedenfor.

Oppsummering

Overføring av verdier fra RF-1098 Formue av næringseiendom til RF-1028 Skattemelding (selvangivelse) for AS skjer ikke alltid med verdien som står i RF-1098 Formuesverdi av næringseiendom, men med en verdi som er ca. 11 % høyere enn verdien i RF-1098 Formue av næringseiendom.

Dette er forårsaket av de nye reglene om rabatt ved formuesverdsettelse pr 31.12.2017 for personlige skattytere, der aksjeverdien reduseres etter de nye reglene om arbeidende kapital.

Her kan du lese om hvordan verdien overføres fra RF-1098 Formue av næringseiendom til RF-1028 Skattemelding (selvangivelse) for AS mv.

Kort om regelverket

Formue av utleid næringseiendom i Norge og utlandet samt ikke-utleid næringseiendom i Norge har fått en spesialregel som er forårsaket av de nye regler om rabatt i formue for arbeidende kapital gjeldende fra formuesbeskatningen i 2017. Årsaken til dette er følgende:

Det gis 10 % rabatt ved verdsettelse av aksjer ved formuesbeskatningen 31.12.2017.

Det gir 20 % rabatt ved verdsettelse av næringseiendom ved formuesbeskatningen pr 31.12.2017.

De nye reglene for rabatt på aksjer med 10 % og rabatt på næringseiendom med 20 % er utformet slik at det ikke gis rabatt først på eiendom ved verdsettelse av aksjeverdi, og deretter nye 10 % rabatt på aksjene.

Det er bestemt at næringseiendom ikke skal gis dobbel rabatt, først 20 % ved verdsettelse av ikke-børsnoterte aksjer pr 31.12.2016 og deretter ytterligere 10 % på RF-1030 Skattemelding (selvangivelse) for personlige skattytere pr 31.12.2017 (der verdsettelse pr 31.12.2016 blir anvendt). 20 % rabatt fremkommer ved at næringseiendommen verdsettes til 80 % av beregnet utleieverdi.

For å unngå dobbel rabatt, er det derfor bestemt at rabatt på næringseiendom gis med 11 % i 2016, og deretter ytterligere 10 % på aksjene, noe som gir ca 20 % rabatt (100 % * 89 % * 90 % = 80,1 %, dvs. 19,9 % rabatt).

Det kan også nevnes at det ved beregning av formue pr 31.12.2017, er det nye regler, vil fradragsberettiget gjeld reduseres tilsvarende som forhold mellom formue før og etter rabatt.

Det vil komme ytterligere endringer i 2017-2018 når aksjerabatten økjes fra 10 % til 20 %.

Dette medfører at verdsettelse av næringseiendom endres fra og med 31.12.2016, MEN kun for verdsettelse av formuesverdi i ikke-børsnoterte aksjeselskaper. Endringen får ikke betydning for RF-1215 Selskapsmelding for ANS, KS mv. eller formue for samvirkeforetak og andre som betaler formueskatt.

Følgende endring skjer ved utfylling av RF-1028 Skattemelding (selvangivelse) for AS mv.

Den beskrevne endringen foretas kun for verdsettelse av ikke-børsnoterte aksjeselskaper, dvs. selskaper som fyller ut aksjeverdi i post 460-490.

Ved overføring av beløp fra RF-1098 Formue av næringseiendom, vil det skje en omberegning, som skal illustreres med tre eksempler:

Eksempel 1:

I skjema RF-1098 Formue av næringseiendom er det følgende tall:

Post 176 (beregnet utleieverdi)	3 000 000
Post 280 (80 % av beregnet utleieverdi)	2 400 000
Eierandel 100 %, ferdigstilt eiendom
Post 290 dokumentert omsetningsverdi	ikke utfylt
Post 295 Formuesverdi viser følgende beløp:	2 400 000
Overføring til RF-1028 etter tidligere regler	2 400 000
Overføring til RF-1028 Selskapsmelding:
kr 3 000 000 * 89/100	2 670 000

Eksempel 2:

I skjema RF-1098 Formue av næringseiendom er det følgende tall:

Post 176 (beregnet utleieverdi)	3 000 000
Post 280 (80 % av beregnet utleieverdi)	2 400 000
Eierandel 65 %, ferdigstillelsesgrad 70 %
Post 290 dokumentert omsetningsverdi	ikke utfylt
Post 295 Formuesverdi viser følgende beløp:
kr 2 400 000 * 70/100 * 65/100	1 092 000
Overføring til RF-1028 etter tidligere regler	1 092 000
Overføring til RF-1028 etter nye regler
kr 3 000 000 * 89/100 * 70/100 * 65/100	1 214 850

Eksempel 3:

I skjema RF-1098 Formue av næringseiendom er det følgende tall:

Post 176 (beregnet utleieverdi)	3 000 000
Post 280 (80 % av beregnet utleieverdi)	2 400 000
Eierandel 100 %, ferdigstilt eiendom
Post 290 dokumentert omsetningsverdi	2 200 000
Post 290, 96 % av omsetningsverdi	2 112 000
Post 295 Formuesverdi viser følgende beløp:	2 112 000
Overføring til RF-1028 etter tidligere regler	2 112 000
Overføring til RF-1028 etter nye regler
96 % av omsetningsverdi uten reduksjon	2 112 000

Eksempel 4:

I skjema RF-1098 Formue av næringseiendom er det følgende tall:

	Tidligere versjon	Ny versjon fra oppdatering 18
Post 176 (beregnet utleieverdi)	3 000 000	3 000 000
Post 280 (80 % av beregnet utleieverdi)	2 400 000	2 400 000
Eierandel 100 %, ferdigstilt eiendom
Post 290 dokumentert omsetningsverdi	ikke utfylt	2 700 000
Dokumentert omsetningsverdi kr 2 700 000
Post 290, 96 % av omsetningsverdi	ikke utfylt	2 592 000
96 % av omsetningsverdi utgjør 2 592 000
Post 295 Formuesverdi viser følgende beløp:	2 400 000	2 400 000
Overføring til RF-1028 etter tidligere regler	2 400 000	2 400 000
Overføring til RF-1028 etter nye regler
kr 3 000 000 * 89 / 100	2 670 000	2 592 000

Tidligere tekst, som utgår fra oppdatering 18:

Legg merke til at det i dette eksempelet foretas overføring av en verdi til RF-1028 som er høyere enn 96 % av omsetningsverdien. Dette er i samsvar med den beskrivelse vi har fått fra Skatteetaten om forståelse av disse reglene.

Om skjemautfylling

Ved utfylling av RF-1098 Formue av næringseiendom skal utfyllingen foretas som tidligere, men verdien som overføres til RF-1028 Skattemelding (selvangivelse) for AS mv skal foretas med et annet beløp enn det som fremkommer i RF-1098. Det er gjort en endring i automatisk programoppdatering 18, der dokumentert omsetningsverdi som har betydning for hvilken verdi som skal overføres til RF-1028 Skattemelding for AS mv. (se eksempel 4 over).

Andre konsekvenser

I noen tilfeller skal aksjonærer anvende verdi på aksjer pr. 31.12.2016, og ikke den verdien som ble beregnet pr 31.12.2015 ved utfylling av formue i sin skattemelding (selvangivelse) for 2016.

For verdsettelse pr 31.12.2015 kunne aksjonærene anvende aksjeverdien i RF-1028 direkte. Dersom man har næringseiendom pr 31.12.2016 må man sørge for å korrigere verdien overført fra RF-1098 Formue av næringseiendom, og bruke den verdien som faktisk står i skjemaet og ikke den omregnede verdien. Deretter må man beregne verdi pr aksje på nytt. 

Mer informasjon

Denne saken er omtalt i statsbudsjettet for 2017, og kan åpnes her.

Her står blant annet følgende om dette forholdet:

"Sekundærbolig og næringseiendom verdsettes i dag til 80 pst. av formuesverdien. Dette gjelder også sekundærbolig og næringseiendom i ikke-børsnoterte aksjeselskap og i deltakerlignede selskap. Det er ikke i samsvar med formålet med forslaget at disse eiendommene skal være gjenstand for to rabatter samtidig, det vil si både på aksjeverdien og i forbindelse med fastsettingen av selskapets formuesskattegrunnlag. I utgangspunktet er det derfor i tråd med forslaget at gjeldende rabatt for sekundærbolig og næringseiendom oppheves for slik eiendom i ikke-børsnoterte selskap. For å unngå økt formuesverdi i 2017, før hele rabatten er faset inn, foreslås det imidlertid at det opprettholdes en samlet rabatt på 20 pst. på slike eiendommer, når det tas hensyn til den nye verdsettingsrabatten på 10 pst. Dette oppnås ved å verdsette sekundærbolig og næringseiendom til 89 pst. i beregningen av selskapets formuesskattegrunnlag og i tillegg gi 10 pst. rabatt på aksjene. Samlet rabatt for sekundærbolig og næringseiendom eid gjennom ikke-børsnoterte selskap blir dermed 20 pst.

Ettersom den skattemessige formuesverdien av en ikke-børsnotert aksje ved ligningen av aksjonæren for 2017 er beregnet på grunnlag av selskapets skattemessige formuesverdi ved utgangen av 2016, må endringen av reglene for verdsetting av sekundærboliger og næringseiendom i ikke-børsnoterte aksjeselskap endres med virkning for inntektsåret 2016. Denne endringen vil ikke få betydning for formuesskatten til aksjonærene i 2016.

Når rabatten for aksjer økes til 20 pst. i 2018, kan verdsettingsrabatten for næringseiendom eid gjennom selskap avvikles. Næringseiendom eid av formuesskattepliktig skattyter opprettholder gjeldende rabatt på 20 pst."